Det kan være mange grunner til å ville utvide boligen. Kanskje har antallet familiemedlemmer økt, eller kanskje du ser behovet for et nytt gjesterom. Kanskje har du ekstra areal du ikke bruker, men ikke nok til å bygge en attraktiv utleieenhet. Isåfall kan det være aktuelt å bygge påbygg eller tilbygg for å gjøre en ny utleieenhet komplett. Uansett hva årsaken måtte være finnes det mange gode løsninger for utvidelse av boligen. Påbygg og tilbygg er to av disse løsningene, men hva er egentlig forskjellen, og hva passer best til din bolig?  

Det er lett å bli forvirret når begrep som tilbygg og påbygg brukes om hverandre. Hva som egner seg best til utvidelsen av din bolig vil variere avhengig av hvordan tomten ser ut, og hvordan boligen er bygget og konstruert. Les videre for en forklaring av forskjellen på tilbygg og påbygg, og i hvilke tilfeller man bør velge den ene eller den andre.

Hva er tilbygg?

Tilbygg vil si en utvidelse av boligen i horisontal retning. Det vil altså si en utvidelse der boligens grunnflate økes. Et tilbygg kan variere i størrelse, og inkluderer alt fra utvidelse av inngangspartiet til større utvidelser på flere hundre kvadratmeter. Typiske tilbygg kan være alt fra enkeltrom som ny bod, nytt soverom eller vinterhage. Det kan også være snakk om større utvidelser med flere rom, og også utvidelser som knytter seg til flere etasjer i den eksisterende boligen.

Hvilke regler gjelder for tilbygg?

Det kan være mulig å bygge tilbygg uten å søke til kommunen. Dette gjelder riktignok kun små tilbygg på under 15 kvm. Er ditt tilbygg mindre en dette, kan det hende du slipper å søke til kommunen, men ikke nødvendigvis. 1. mai 2021 trådte nemlig nye regler i kraft, som påvirket søknadsplikten for tilbygg og terrasser på egen eiendom. Man trenger ikke lenger søke om tillatelse om man vil bygge terrasse på inntil én meters høyde, og man trenger heller ikke søke om tillatelse for å oppføre tilbygg på inntil 15 kvm som skal brukes til beboelse. Varig opphold utløser dermed ikke automatisk søknadsplikt, slik tilfellet var før. Det finnes imidlertid også andre krav som må være oppfylt. For at du skal slippe å søke må også tilbygget være understøttet og det kan ikke være koblet til mer enn to av boligens etasjer. Det må også ligge mer enn fire meter fra nabogrenser, og i tilstrekkelig avstand til offentlig vei og skinneganger. Les mer om kravene for å bygge tilbygg uten å søke her.

Er tilbygget på under 50 kvm, kan du mest sannsynlig selv søke kommunen om lov til å bygge, og tilbygget kan i så fall også ha kjeller, så lenge kjellertaket er mindre enn 1,5 meter over terrenget. Skal du bygge et tilbygg som overskrider noen av disse kravene, må du søke med en ansvarlig søker. Dette er vanligvis en arkitekt, men det finnes også entreprenørfirmaer som tar på seg søknadsarbeid. Husk at det i tillegg kan eksistere reguleringsplaner som sier noe om maksimal BRA og BYA på eiendommen. Det lønner seg derfor alltid å kontakte din kommune dersom du skulle være i den minste tvil. 

Hva er påbygg?

Påbygg er en vertikal utvidelse av boligen, altså en utvidelse oppover. Dette gjøres ved å bygge på en ny etasje eller heve det eksisterende taket. Utvidelsen kan gjøres på hele eller deler av boligens takflate, og hvis boligens nåværende struktur tillater det kan man ha mulighet til å bygge på både én og to etasjer.  Skal man heve taket fra skrått til flatt, vil også dette regnes som et påbygg. Noen velger å heve taket men fortsatt beholde en viss helningsgrad, eller løfte hele boligens tak for å gi full takhøyde på eksisterende loft. Også takheving kan gjøres både på deler av taket, eller over hele boligens takflate. 

Søknadsregler for påbygg

Påbygg vil alltid være søknadspliktig, fordi det krever relativt store inngrep i bærende struktur, og det er viktig at beregninger gjøres korrekt og byggingen følger alle regler og standarder. Planlegger du et tilbygg vil du måtte søke med hjelp fra fakfolk, og det er altså en ansvarlig søker du må få i orden aller først, før du kobler på entreprenør. Det kan i tillegg bli aktuelt å måtte få godkjenning for fasadeendring, hvis prosjektet medfører betydelig endringer av fasaden.

Hvor lang tid tar det?

Som en tommelfingerregel kan det være verdt å merke seg at det ofte tar cirka 40 timer å bygge 1 kvm nytt boligareal, både for påbygg og tilbygg. I tillegg kommer tiden til graving og grunnarbeider. Dette tidsestimatet tar utgangspunkt i at fire håndverkere jobber fulltid på prosjektet. Det tar generelt mindre tid per kvadratmeter på større tilbygg, på grunn av stordriftsfordeler. Et tilbygg eller påbygg på 50 kvadratmeter vil kunne ta mellom 12 og 17 uker. For større prosjekter går tidsbruken noe ned, og et prosjekt på 100 kvm vil ta mellom 20 og 30 uker. For prosjekter på rundt 150 kvm ligger tallet på 30 til 40 uker, og man regner 40 til 50 uker på et prosjekt på 200 kvadratmeter.

Hva koster det?

Generelt vil du måtte regne med å betale noe mer per kvadratmeter for påbygg enn for tilbygg. Grunnen til det er at påbygg krever flere strukturelle beregninger og dermed med teknisk kompetanse og tidsbruk fra håndverkernes side. Gjennomsnittsprisen for tilbygg ligger ifølge markedsplassen Byggstart.no på rundt 33.000 kroner per kvadratmeter, mens tilsvarende gjennomsnittspris for påbygg ligger på 37.000 kroner. Gjennomsnittsprisen vil typisk være mest relevant for prosjekter av normal standard og størrelse. For svært store prosjekter oppnår man gjerne en noe lavere snittpris fordi det finnes visse skalafordeler ved å bygge stort. 

Underveis i prosjekteringsfasen må du ta en hel rekke valg som påvirker standarden på tilbygget eller påbygget. Dette gjelder for alt fra byggematerialer til overflatematerialer og produkter. For eksempel kan både dører, trapper og vinduer variere med titusener av kroner fra de mest rimelige til de mest eksklusive variantene. Skal du bygge bad eller kjøkken er det lurt å være obs på at pris for innredning kan variere med flere hundre tusen. Også overflatematerialer har store prisforskjeller mellom budsjettvariantene og de mer eksklusive. 

Dersom du ønsker å begrense kostnadene er det derfor lurt å holde øye med tilbudskampanjer og salg hos ulike varehus og produsenter. Det kan også være lurt å forhøre seg med entreprenøren om de har rabattavtaler hos visse utsalgssteder eller produsenter. 

Når det kommer til innkjøpene av selve byggevarene er det vanligvis økonomisk hensiktsmessig å overlate dette til entreprenøren. Ikke bare har de ofte gode rabattavtaler, men firmaet vet gjerne også om gode alternativer hvis produkter ikke er tilgjengelige. I tillegg vil det være ditt ansvar at oppmålinger og beregninger på hvor mye materialer som trengs er korrekt, dersom du bestemmer deg for å gjøre disse innkjøpene selv. Det vil medføre mye ekstra jobb fra din side hvis du må returnere feilvarer eller finne alternative varer på egenhånd. Entreprenøren tar riktignok et ekstra påslag på varer de kjøper inn, men i det store bildet er det som regel både tidseffektivt og kostnadsbesparende å overlate dette til håndverkerfirmaet dersom du ikke har erfaring fra bygg selv. 

Noen byggherrer ønsker å spare penger ved å gjennomføre deler av prosjektet med egeninnsats. Dersom dette er aktuelt for deg bør du ta en gjennomtenkt vurdering av hvilke arbeider du har tid og kompetanse til å utføre uten at det senker kvaliteten på resultatet og uten at det forsinker håndverkernes arbeider. Sørg for å avklare med entreprenør hva du ser for deg å gjøre selv i god tid før byggearbeidene starter. Ting som maling og listverk kan være helt uproblematisk for noen, men det er lurt å ha i bakhodet at resultatet burde holde en viss standard for ikke å senke boligens verdi. Visse oppgaver, som for eksempel søppelhåndtering og rydding av byggeplassen kan man alltid gjøre selv helt uten risiko.

Underveis i prosjektet

Når det gjelder selve byggeperioden er det også et par tips og råd du bør merke deg. Man bør for eksempel aldri betale ut mer enn det som er tilført boligen i verdi på ethvert tidspunkt. Dette gjelder særlig på store prosjekter, mens det kan være mer vanlig å for eksempel kun ha to utbetalinger på mindre jobber. 

Det er også lurt å sørge for å få besøkt byggeplassen ofte. Ved å være tilstede under byggingen får du for det første en tettere dialog med entreprenøren. Du har også mulighet til å påsé at det ikke har oppstått misforståelser, og at arbeidet følger avtalt fremgang.

I større prosjekter bør man alltid be entreprenøren om å utforme en fremdriftsplan. Dette dokumentet benyttes, i tillegg til kontrakten, for at du som byggherre skal kunne følge opp fremdriften. I dette dokumentet setter man opp spesifikke datoer for når ulike deler av byggingen skal være fullført. Her benytter man gjerne kjente milepæler som du enkelt kan forholde deg til, for eksempel når betongarbeider skal være ferdig eller når det skal være bygget tett råbygg.

Avsluttende formaliteter

Når prosjektet går mot slutten er det viktig at du husker å ha formalitetene i orden. Før du betaler siste del av kontraktsbeløpet skal man gå sluttbefaring. Vanligvis gjennomfører entreprenør en egen sluttbefaring, men det kan i tillegg være lurt å hente inn en ekstern fagperson for å sikre at arbeidene er korrekt utført. Dette gjøres gjerne av en takstmann eller byggmester fra et annet entreprenørfirma. I sluttbefaringen kontrolleres det at alle arbeider er utført i henhold til gjeldende standarder og forskrifter. Dersom det oppdages feil skal disse utbedres før du betaler ut siste del av kontraktsbeløpet. 

Det er også viktig at du sørger for å motta kopier av alle relevante dokumenter. Dette gjelder for eksempel alle tegninger, dokumentasjon på bygningsmaterialer, dokumentasjon fra offentlig godkjenninger samt ledningsplan og brannsikkerhets dokumentasjon. Denne dokumentasjonen kan bli nyttig både ved salg av boligen, videre oppussing eller dersom det oppstår problemer som blir en garantisak. Husk også på at dokumentasjon på at arbeider er forskriftsmessig utført vil være desto viktigere etter at den nye avhendingsloven trer i kraft 1. januar 2022. Denne betyr en slutt på salg av boliger "som de er", og legger betydelig mer ansvar på selger.