byggesmart
Søk
Skal du bygge påbygg? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om å bygge på boligen.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
Ifølge markedsplassen Byggstart.no. ligger kvadratmeterprisen for et slikt prosjekt på rundt 37.000 kroner, men man kan få prisen ned i 31.000 kroner per kvadratmeter dersom man tar budsjettvennlige valg i alle ledd. Klarer du å holde et budsjett på 31.000 kroner per kvadratmeter vil 1 million kun gi deg et påbygg på rundt 30 kvadratmeter. Skal du bygge noe større enn dette kan det altså være en idé å øke budsjettet. Merk også at dette er en lav kvadratmeterpris som krever at du inngår flere kompromisser og at du gjør rimelige materialvalg og sparer alle steder der det er mulig. En så lav pris krever også at boligen er godt egnet for påbygg. Det kan for eksempel ikke være nødvendig med alt for store endringer i bærende struktur og prosjektet kan ikke inkludere omfattende utvendig renovering. Det vil trolig også bli nødvendig å unnlate å bygge bad og kjøkken i påbygget.
Tilbygg og påbygg brukes i dagligtale ofte om hverandre, begge om ulike utvidelser av boligen. Det mange kanskje ikke vet er at det er to forskjellige prosjekter. Et tilbygg er en utvidelse av boligens grunnflate. Det kan for eksempel være nytt inngangsparti, bod med terrasse oppå, en ny vinterhage eller et annet nytt rom. Tilbygg kobles til én eller flere etasjer i boligen.
Et påbygg derimot, er en utvidelse av boligen som skjer i vertikal retning. Ved å bygge på boligen oppover kan man få større plass uten å heve tomtens bruksareal, som det finnes begrensninger på i mange kommuner. Det finnes riktignok regler som kan begrense omfanget av et påbygg også. For eksempel finnes det regler for maksimal mønehøyde og gesimshøyde. Påbygget kan plasseres over hele eller bare over deler av boligens øvre etasje. Noen velger å bygge en full ekstra etasje, mens andre benytter seg av eksisterende loftsareal og velger heller å utvide dette.
Noen drivere av pris har du ikke særlig stor mulighet til å påvirke selv. Dette gjelder for eksempel boligens nåværende stand, og hvilke arbeider som kreves på konstruksjonen for at boligen skal tåle vekten av et påbygg. Konstruksjonsmaterialene i påbygget avgjøres sannsynligvis at materialene som er brukt i resten av boligen. Hvor mye arbeid som kreves fra arkitekt til prosjektering og søking vil også påvirke pris, da arkitekt normalt arbeider etter timebetaling. Ønsker du mange spesialtilpassede og plassbygde løsninger vil dette kunne øke arkitektkostnadene betydelig. Om det må søkes om unntak fra reguleringsplaner kan dette føre til ekstra kostnader i søknadsprosessen.
Samtidig finnes det også andre faktorer der du kan være med på å påvirke resultatet og prisen. Dette gjelder ting som størrelsen og innholdet i påbygget. For eksempel er bad og kjøkken de mest kostbare rommene å bygge. For å holde et stramt budsjett bør man altså vurdere å droppe denne typen rom i prosjektet. Det er også du som bestemmer hvilke materialer og produkter som skal brukes både innvendig og utvendig under ferdigstillingen av påbygget. Her finnes det løsninger i alle prisklasser. Gjør deg kjent med hva som finnes på markedet, og hold utkikk etter tilbud og salg.
Diskutér i tillegg budsjettet ditt med entreprenør og arkitekt, så de kan hjelpe deg å finne gode løsninger som passer din lommebok. Når det gjelder innkjøp av byggematerialer sparer du trolig mest på å la entreprenør stå for de store innkjøpene. Ikke bare sparer du tid ved å slippe å måtte gå i butikken, gjøre oppmålinger og returnere eventuelle overskuddsvarer og feilvarer. Ofte er det også slik at entreprenøren har rabattavtaler og mottar kvantumsrabatt hos byggevarehusene. Altså sparer du både tid og penger på å la entreprenør gjøre disse innkjøpene.
Det er også mulig å gjøre noen innsparinger ved å gjøre deler av jobben selv. Egeninnsatsen bør derimot ikke gå på bekostning av kvalitet. Ikke ta på deg oppgaver du ikke er helt sikker på at du har kompetanse og overskudd til. Du kan likevel gjøre visse innsparinger uten at du risikerer å senke kvaliteten på prosjektet. For eksempel kan du holde byggeplassen ryddig og kjøre bort avfall selv. For noen kan det også være relevant å rive eksisterende konstruksjon og gjøre ting som maling og flislegging selv, men dette passer ikke nødvendigvis for alle.
Under har vi inkludert typiske fra-til-priser på per område i et prosjekt med et påbygg på 30 kvm:
Tømrer, inkludert arbeid på bærende struktur: 800.000 kr - 1.000.000 kroner
Maler: 100.000 kr - 150.000 kroner
Elektriker: 100.000 kr - 200.000 kroner
Rørlegger, røropplegg for ett bad: 40.000 kr - 70.000 kroner
Flislegger, ett bad: 20.000 kr - 40.000 koner
Taktekker, flatt tak: 30.000 kr - 50.000 kroner
Totalt: 1.090.000 kr - 1.510.000 kroner
Kvadratmeterpris: 35.000 kr - 50.000 kroner
Som du ser vil til og med et lite påbygg på 30 kvadratmeter fort få en totalpris på over 1 million kroner. Det kan derfor være lurt å vente og spare dersom dette er hele summen man har til rådighet. Man trenger i tillegg en buffer i budsjettet til uforutsette kostnader.
Det er anbefalt å hente inn tre tilbud i anbudsprosessen. Dersom man har kjennskap til et eller flere av firmaene kan to tilbud være nok. Det finnes visse ulemper med å hente inn for mange tilbud, og det er ikke nødvendigvis slik at flere tilbud gir deg en bedre pris. Når entreprenørene du har kontakt med er mer eller mindre tilsvarende kompetente vil prisen de kan tilby ofte være relativt lik. Det å sammenligne tilbudene kan faktisk være en relativt tidkrevende oppgave, som er grunnen til at det er fint å starte med tre tilbud. Dersom du ikke er fornøyd kan du gjerne sette i gang en andre anbudsrunde senere.
Det finnes mange faktorer å ta i betraktning når man skal velge en entreprenør til påbygg på boligen. For det første bør entreprenøren ha utført flere lignende prosjekter tidligere. Slik kan du være sikker på at firmaet har rett kompetanse og greier å utføre arbeidet raskt og effektivt. Du bør også tenke gjennom når du ønsker at arbeidene skal utføres og hvor raskt du trenger påbygget ferdig. Ulike firmaer har gjerne ulik kapasitet i ulike perioder. Du bør også ha greie på firmaets økonomiske soliditet, altså hvorvidt de står i fare for å gå konkurs. Godkjenninger kan det også være lurt å se etter. De fleste godkjenningsordningene i Norge er riktignok frivillige, men det er likevel et ekstra kvalitetsstempel.
Når du sammenligner tilbuds i anbudsprosessen må du sørge for at du vurderer de ulike pristilbudene på likt grunnlag. Underlaget for prising kan ofte tolkes ulikt av forskjellige håndverkere, som gjør at tilbudene dekker litt forskjellige poster. Hvis et tilbud ser ut til å være komplett kan du kryssjekke de andre tilbudene opp mot dette. Du bør også merke deg hvor mye som er satt som fastpris, hvilke priser som er estimat og hva som er uforpliktende kalkyle. Husk også å lese nøye for å finne ut hvilke forbehold som er tatt i de ulike tilbudene, og hva som er timepris på eventuelle tilleggsarbeider.
Hvis du oppdager enkeltposter som er svært ulike i pris kan det ha oppstått en misforståelse hos en av entreprenørene. Du bør derfor kontakte firmaene for å få en forklaring og for å finne ut hvilken pris som er realistisk.
Å bygge et påbygg er et omfattende prosjekt som kan involvere både utvendig og innvendig arbeid og innredning. Under har vi funnet frem til et variert utvalg med blogger og inspirasjonssider der du kan finne kreative løsninger når du skal planlegge påbygget ditt:
Det er lurt å sørge for at visse formaliteter er på plass underveis i prosjektet og etter ferdigstilling. Etter dere har skrevet kontrakt bør man på større prosjekter også formulere en fremdriftsplan. Det er en plan som inneholder flere datoer enn kontrakten. Her står det datoer for ulike milepæler i prosjektet, og fremdriftsplanen kan hjelpe deg med å forsikre deg om at arbeidene går som avtalt. For å kunne påse at fremgangen er kontinuerlig bør du besøke byggeplassen jevnlig. God kommunikasjon med entreprenøren gjør det lettere å unngå misforståelser og uenigheter.
Når arbeidene går mot slutten er det viktig å få gjennomført sluttbefaring. Dette gjøres både entreprenør og helst også med en ekstern fagperson i tillegg. Her kontrolleres arbeidene, og han eller hun sjekker at alt er gjennomført i tråd med gjeldende regler og forskrifter. Hvis det skulle oppdages feil og mangler har du krav på at disse utbedres før du betaler ut siste del av kontraktsbeløpet.
Helt til slutt er det viktig å få tilsendt dokumentasjon. For eksempel trenger du FDV dokumentasjon for arbeid på eventuelle bad og våtrom i påbygget. For elektrikerarbeidene, og arbeider som har utløst søknadsplikt trenger du samsvarserklæring. Dette er et dokument som garanterer at arbeidene er utført korrekt i henhold til regelverket. Du må også skaffe kopi av kontrakt og alle fakturaer.
