byggesmart
Søk
Skal du bygge om huset? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om ombygging av hus.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
Begreper som oppussing, ombygging og renovering brukes ofte om hverandre i dagligtale. Når vi i denne artikkelen snakker om ombygging er det snakk om prosjekter der det gjennomføres omfattende endringer av boligen, for eksempel med planløsning eller fasaden. Ombygging kan omfatte både innvendige og utvendige arbeider. Det kan være flere årsaker til hvorfor man velger å bygge om boligen. En vanlig hovedårsak kan være å gjøre huset mer funksjonelt og brukervennlig for de som bor der. Dette kan man oppnå ved å endre planløsning og bygge plasseffektive løsninger tilpasset beboernes behov. Mange ønsker også å bygge om av estetiske hensyn. Ved å fornye boligen kan man oppnå moderne standard og et tidsriktig uttrykk selv i en eldre bolig.
Innvendig ombygging vil i tillegg til endringer i planløsningen ofte inkludere bytte av kjøkken og bad. Mange ønsker kanskje også å endre hvor i boligen disse rommene er plassert. Utvendig ombygging kan for eksempel inkludere bytte fra saltak eller skrått tak til flatt tak. Slik får man maksimal utnyttelse av innvendige arealer og takhøyde.
Før du går i gang med ditt ombyggingsprosjekt, er det viktig å sette av nok til tid forberedelser og planlegging. På denne måten vil resten av prosjektet gå mest mulig knirkefritt. Husk at ombygging av huset kan ta flere måneder, slik at jo tidligere forberedelsene er fullført, desto tidligere kan arbeidene begynne. Det kan være lurt å finne et alternativt bosted under ombyggingen, spesielt ved omfattende prosjekter.
I første omgang er det viktig å ha kontroll på finansieringen. Det nytter ikke å kontakte entreprenør og arkitekt før du vet hva du har råd til. Gå derfor i banken så tidlig som mulig, husk også at du alltid bør holde av rundt 15% av budsjettet som en buffer i tilfelle noe koster mer enn planlagt. Det er også lurt å få en innblikk i hva som er realistisk tidsbruk. Dette går vi nærmere inn på senere i artikkelen.
Du bør også være klar over på forhånd hvorvidt ditt ombyggingsprosjekt vil kreve søknad til kommunen. Det er ikke alle ombyggingsprosjekter som krever søking, men det finnes noen tiltak som kan utløse søknadsplikt og som kan være aktuelle ved ombygging. For eksempel kan det godt være at du må søke kommunen om du skal bygge tilbygg. Små tilbygg på under 15kvm, som i tillegg oppfyller en rekke andre krav kan være unntatt søknadsplikt. Skal du bygge tilbygg, bør du likevel forhøre deg med din kommune fordi det kan være individuelle bestemmelser om utnyttelsesgrad av tomten som likevel gjør at du må søke. I tillegg vil betydelige fasadeendringer, som for eksempel større vindusflater kunne utløse søknadsplikt. Det samme gjelder bruksendring. Det vil si at en del av boligen som har vært regnet som tilleggsdel, typisk kjeller, bod og loft, skal gjøres om til rom for varig opphold. Etablering av nytt ildsted utløser ikke nødvendigvis søknadsplikt, men oppføring av skorstein er alltid søknadspliktg, og det er endringer i bærende konstruksjon også.
Behandlingstiden på byggesøknader kan variere avhengig av hvilken kommune det skjer i, og hva slags type prosjekt det dreier seg om. I mindre ombyggingsprosjekter kan det være nok med en ett-trinns søknad, som har en normal behandlingstid på tre uker. Større prosjekter, eller prosjekter som krever dispensasjon fra byggeregler eller reguleringsplan vil ta 12 uker eller mer.
En dispensasjon er en tillatelse til å fravike fra gjeldende regler, og innvilges etter man sender inn en dispensasjonssøknad som forklarer og forsvarer tiltaket. Vil du for eksempel bygge høyere enn reguleringsplanen tillater, bruke mer av tomten enn utnyttelsesgraden åpner for eller bygge eller utføre ombygginger i strandsonen, blir du nødt til å sende inn en dispensasjonssøknad. Søknaden må vise at fordelene er større enn ulempene og at viktige hensyn ikke blir vesentlig lagt til side.
Det er lurt å finne ut av hva du må søke om og hvordan tidlig. Det kan også bli nødvendig å søke med hjelp fra en ansvarlig søker, som for eksempel kan være en arkitekt. I noen tilfeller kan du som tiltakshaver søke selv. Direktoratet for Byggkvalitet har gode veivisere for hva som krever søking og hvilken type søknad som er nødvendig.
Det er selvfølgelig også lurt å ha gjort seg opp en mening om hva man ønsker å få ut av prosjektet, både det funksjonelle og estetiske aspektet. Gjør research og samle inspirasjon til hva du liker. Du kan også samle material- og fargeprøver eller gjøre malingstester for å finne ut av hvilke overflater du ønsker. Mange ønsker også hjelp til ombyggingen av arkitekt eller interiørarkitekt. Hvis dette er noe du har behov for og budsjett til bør disse kontaktes før du kobler inn entreprenør.
Det er mange impulser og mye kunnskap å hente på internett for den som står i starten av en byggeprosess. Her kommer noen steder som kan tilby begge deler:
Det er mange faktorer som kan påvirke tidsbruken ved ombygging. Størrelsen og omfanget av arbeidene er svært sentralt. Kompleksiteten på oppgavene som skal gjøres spiller også inn. I tillegg kan entreprenørens kapasitet og kompetanse ha mye å si. Med dette mener vi hvor mange arbeidere som jobber på ditt prosjekt, og hvor erfarne disse arbeidene er med akkurat denne typen arbeid.
For en mindre bolig på 50 kvm kan ombyggingen ta så lite som fem til åtte uker. Skal man bygge om et større hus på 200 kvm kan en gjennomsnittlig byggeperiode være på 14 til 17 uker. Dette er riktignok gjennomsnittspriser, og faktorene som er beskrevet over kan gjøre at prosjektet tar både kortere eller lengre tid. Basert på denne gjennomsnittlige tidsbruken ser man også at en bolig på 100 kvm vil ta 8-11 uker og 150 kvm tilsvarer en byggetid på 11-14 uker. Disse tallene baserer seg på innvendig ombygging, og skal man i tillegg utføre utvendige arbeider vil prosjektet følgelig også ta lengre tid.
Mange tenker kanskje at byggeprosjekter her i Norge egner seg best for sommerhalvåret. Dette trenger ikke være tilfellet, og noen ganger kan det faktisk lønne seg å utføre byggeprosjektet på vinteren. Grunnen til dette er at mange håndverkerfirmaer har mindre å gjøre og derfor kan tilby gode priser og stor arbeidskapasitet.
Når det gjelder innvendige arbeider kan stort sett alle prosjekter gjennomføres like bra vinter som sommer. Utvendige arbeider har visse begrensninger. For eksempel er det vanskelig å gjøre utgravinger til større tilbygg når det er frost i bakken. I tillegg anbefales det ikke å utføre utvendige betongarbeider hvis det er veldig kaldt, på grunn av herdeprosessen. Utvendig maling utføres normalt bare fra april til oktober, og beplantning egner seg best for sommerhalvåret. Arbeider med sink på tak bør også vente til etter vinteren.
Det finnes også prosjekter som mange boligeiere tror man ikke kan gjøre på vinteren, men som det faktisk ofte kan lønne seg å gjøre i denne perioden. Både det å legge tak og bytte kledning kan være lettere på vinteren enn på høsten, fordi været som regel er tørrere. Drenering kan også med fordel gjøres på vinteren. Graving langs husveggen går bra også med frost, og skadene på utearealet blir ofte mindre på denne måten. I tillegg kan man med letthet pigge og støpe i kjeller uavhengig av årstid. Generelt er pågangen hos entreprenørfirmane lavest mellom november og februar. I juli kan det være en del håndverkere som er på ferie, men stort sett kan man utover dette velge selv når prosjektet skal gjennomføres.
Det anbefales å hente inn tre ulike pristilbud i anbudsprosessen, med forutsetning om at alle tilbudene kommer fra seriøse og kvalifiserte entreprenører. Dersom du har erfaring med et eller to av firmaene du vurderer fra før, kan to tilbud være nok. Det å hente inn pristilbud er en tidkrevende prosess, blant annet fordi entreprenørene skal komme på befaring på eiendommen før de utarbeider tilbudet. Skulle du likevel ikke være fornøyd etter de tre første tilbudene, er det ikke noe i veien med å koble inn flere firmaer i en ny anbudsrunde. Dersom du kobler inn fler enn tre firmaer fra begynnelsen av må du være forberedt på at jobben med å sammenligne tilbudene vil kunne bli uoversiktlig og komplisert. Ofte inneholder ikke tilbudene nøyaktig de samme postene, slik at jo flere tilbud, desto flere ulike tilbud må du jobbe deg gjennom for å gjøre en god vurdering. Husk også at tilbud fra tilsvarende kompetente entreprenører normalt ikke ligger spesielt langt fra hverandre i pris. Det er også verdt å tenke over at selv om befaringen er gratis for deg, skal du også ha respekt for entreprenørens tid. Befaring og prissetting er en tidkrevende prosess og flere tilbud vil ikke nødvendigvis si en lavere pris.
I løpet av prosjekteringen skal du utarbeide underlaget for prising i anbudsprosessen. Denne informasjonen er sentral for å få nøyaktige og detaljerte pristilbud. For renoveringsarbeid og andre prosjekter som ikke er søknadspliktige vil underlaget for prising bestå av prosjektbeskrivelse, bilder og eventuelle tegninger dersom det er behov for det. Du kan benytte en interiørarkitekt for å gjøre underlaget for prising mer solid. For søknadspliktige prosjekter utarbeider du underlaget for prising i samarbeid med arkitekt eller annen fagperson som kan stå som ansvarlig søker. Han eller hun utarbeider tegningsunderlag og beskrivelse før entreprenører hentes inn. Dersom du er i tvil om hvorvidt et søknadspliktig prosjekt vil bli godkjent av kommunen kan man be om en forhåndskonferanse.
Innvendig ombygging av bolig vil trolig havne et sted rundt 16.000 kroner per kvadratmeter. Dersom utvendige arbeider også er inkludert i prosjektet kan prisen komme opp i 25.000 kroner per kvadratmeter. Dette er gjennomsnittspriser hentet fra markedsplassen Byggstart.no sin statistikk over fullførte prosjekter. Siden dette er et gjennomsnitt er det mange faktorer som kan drive prisen både opp og ned.
En del av kostnadsbildet avgjøres av alle valgene du tar i løpet av prosjektet. Det vil si overflater, innredninger, materialer og produkter. Her finnes det produkter i alle prisklasser. Husk likevel at det ikke lønner seg å la pris gå på bekostning av kvalitet. I tillegg finnes det faktorer du ikke har like stor innvirkning på selv, som avgjør hvor vanskelig gjennomføringen av prosjektet vil bli. Her er boligens nåværende standard relevant, hvor store endringer som skal gjøres i bærende elementer, hvilke konstruksjonsmaterialer som benyttes og hvor lett adkomsten til byggeplassen er.
Underveis i prosjektet er det lurt å holde god kommunikasjon med håndverkerne og besøke byggeplassen jevnlig. Husk å skrive en god kontrakt. Hvis prosjektet er stort kan du og entreprenør også utarbeide en fremdriftsplan som du kan bruke til å holde oppsyn med at arbeidene følger avtalt tidsbruk. Når prosjektet går mot slutten er det viktig å få gjennomført sluttbefaring der en ekstern tredjepart kontrollerer kvaliteten på arbeidene. Du må også huske å be om å få ettersendt alt av relevant dokumentasjon fra entreprenør og arkitekt.
