byggesmart
Søk
Skal du i gang med å bygge påbygg? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om bygging av påbygg.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
Det kan være mange gode grunner til å utvide boligen. For mange boligeiere oppstår et behov for mer plass, samtidig som man ikke ønsker å flytte. Dette kan skyldes familieforøkelse, ønske om plass til gjesteovernatting eller at barna har kommet i tenårene og trenger mer plass. Isåfall vil påbygg kunne være en god løsning. Ofte har det å bygge påbygg også en økonomisk fordel. Verdiøkningen etter prosjektet kan ofte bli høyere enn det man har betalt for arbeidene. Særlig i bynære områder der boligprisene allerede er høye.
Mange bruker begrepene tilbygg og påbygg om hverandre. Påbygg vil si et utvidelse av boligen i vertikal retning, altså oppover. Utvidelsen kobles til boligens øverste etasje, og kan bygges i mange størrelser. Noen bygger på en hel ekstra etasje, andre hever kun taket på det eksisterende loftet nok til at etasjen kan brukes til varig opphold. Man kan bygge påbygg på deler eller hele boligens flate. Det kan bli nødvendig å forsterke boligens bærende struktur når man skal bygge påbygg. Det vil også være nødvendig å bygge trapp til den nye etasjen.
Tilbygg på den annen side er utvidelse av boligen grunnflate, for eksempel i form av en ekstra bod, spisestue eller vinterhage. Tilbygget kobles til en eller flere etasjer i den eksisterende boligen, og krever også at grunnmuren og boligens fundament utvides. Noen ganger kan det være restriksjoner for utnyttelsesgrad av tomten som forhindrer muligheten for å bygge tilbygg. I slike tilfeller kan påbygg være en god løsning, selv om også dette tiltaket vil kreve søking og godkjenning.
Dersom du har bestemt deg for å bygge påbygg bør du i første omgang gå i banken for å få greie på budsjettet ditt. Husk at et slik prosjekt tar tid, og jo tidligere du har finansieringen klar, desto tidligere kan arbeidene begynne. Husk at man alltid skal ha en buffer i budsjettet til uforutsette kostnader. Ting som dårlig vær og utsolgte produkter kan føre til ekstra kostnader. Hvis du ikke har beregnet inn rom for slike hendelser på forhånd kan det oppstå forsinkelser.
Når finansieringen er på plass bør du ta kontakt med en arkitekt. Arkitekten vil fungere som ansvarlig søker i søknadsprosessen og bidrar til å utforme underlaget for prising. Aller helst bør arkitekten være noen som har erfaring med påbygg på privatboliger fra før. Slik oppnår du at utvidelsen av boligen glir sømløst over i den eksisterende konstruksjonen. Arkitekten setter seg inn i reguleringsplaner og byggeregler for ditt område slik at dere får greie på hva man har lov til å bygge på tomten. Det vil alltid kreve søking til kommunen å bygge påbygg, men det finnes i tillegg begrensninger på for eksempel møne- og gesimshøyde. Når dere er klar over disse begrensningene kan planleggingen begynne.
Når du legger planer i samarbeid med arkitekt er det viktig at du kommuniserer dine ønsker og behov. Å inkorporere alle dine innspill i det endelige resultatet er tross alt arkitektens oppgave. Begynn med å se på hva som er hovedfunksjonene du vil oppnå i påbygget. Deretter kan dere gå over til å se på materialer, farger, produkter og eventuelt interiør. For å få inspirasjon kan det være lurt å benytte magasiner og bildetjenester på nett. Vis gjerne bilder av interiør og boliger du liker til arkitekten, dette gjør det enklere for ham eller henne å forstå seg på din smak.
Å bygge et påbygg er et omfattende prosjekt som kan involvere både utvendig og innvendig arbeid og innredning. Under har vi funnet frem til et variert utvalg med blogger og inspirasjonssider der du kan finne kreative løsninger når du skal planlegge påbygget ditt:
Hvor lang tid det vi a å bygge påbygg på din bolig avhenger av en rekke faktorer. For det første er det svært relevant hvor stort påbygget skal være. I tillegg har konstruksjonsmaterialet mye å si fordi det innvirker på kompleksiteten i arbeidene. Utforming av tegninger, prisunderlag og søknadsdokumenter tar gjerne noen måneder i seg selv. I tillegg vil det være mellom 3 og 12 ukers behandlingstid før man får svar på søknaden, og noen ganger også mer. I samme periode begynner du gjerne anbudsprosessen. Også dette kan gjerne ta opp mot en måned. Når du har funnet entreprenør, skrevet kontrakt og fått innvilget igangsettingstillatelse kan arbeidet begynne.
Når arbeidene har begynt vil man aller først gjøre nødvendige inngrep i bærende struktur for at boligen skal tåle vekten av påbygget. Deretter fjernes og rives nødvendige deler av den eksisterende toppetasjen, som tak og vegger. Etter dette bygges rammeverket for den nye etasjen, før denne konstruksjonen bygges tett. Dette kalles tett råbygg, og det kan ta alt fra et par uker til et par måneder å komme til dette punktet i prosessen. Til slutt følger innvendige arbeider, tekniske arbeider og til slutt ferdigstilling, som vil si at man legger kledning og maler overflater.
Totalt kan man regne med en byggetid på mellom tre måneder og et år alt avhengig av størrelsen på påbygget. Gjennomsnittstid for små påbygg på 50 kvm vil være 12 til 17 uker. For store påbygg som dekker hele boligen og er på 200 kvm kan byggetiden ligge på opp mot et helt år. For påbygg på 100kvm kan byggetiden ligge på mellom 20 og 30 uker. Denne tidsbruken baserer seg på at det er fire håndverkere som arbeider på prosjektet, og at det i gjennomsnitt tar ca 40 arbeidstimer å bygge ferdig 1 kvm. For at arbeidene skal gå så raskt og knirkefritt som mulig er det viktig at du finner entreprenører med erfaring fra nettopp påbygg. Skal påbygget inneholde bad eller kjøkken er det lurt å merke seg at dette er de mest tidkrevende og kostbare rommene å bygge, så slike rom kan heve byggetiden.
Visse byggeprosjekter kan lettere gjennomføres på sommeren enn på vinteren. Likevel er det mange prosjekter som fint kan gjennomføres uavhengig av årstid. Et påbygg er et komplekst prosjekt som krever en del ulike arbeider, og hvilke arbeider som kreves vil også variere fra prosjekt til prosjekt.
Dersom ditt påbygg krever støping er det lurt å huske på at dette ikke bør gjøres når det er svært kaldt. Dette kan gjøre at betongen ikke herder korrekt. Det kan kanskje også være være akutelt å male utvendig kledning på påbygget. Merk at dette bør kun gjøres i perioden april til oktober. I tillegg er det vanskelig å jobbe med sink på tak på vinteren. Dersom ditt påbygg krever noen av disse arbeidene bør man tilrettelegge slik at disse arbeidene ikke skjer på vinteren.
Trolig er det likevel store deler av arbeidene som kan gjøres både vinter som sommer. Det kan derfor være en idé å begynne prosjektet på vinteren men belage seg på at prosjektet ferdigstilles på våren. På den måten vil utvendig maling kunne gjøres når det er blitt varmere i været. Samtidig får du utnyttet det at mange entreprenører har mindre å gjøre på vinteren.
Som en tommelfingerregel er det å lett å huske at man alltid bør hente inn tre tilbud. Har du kjennskap til et eller flere av firmaene du vurderer fra før, kan to tilbud være nok. Skulle du ikke være fornøyd med et eneste av tilbudene er det heller ikke noe i veien for å sette i gang en anbudsrunde nummer to. Det å hente inn tilbud og sammenligne de kan være mer krevende enn man skulle tro. Det er ikke alltid slik at de samme arbeidene dekkes av de ulike firmaene, noen ganger finnes det variasjoner. Når du sammenligner tilbud er det blant annet dette du skal se etter. Har du hentet inn svært mange tilbud vil derfor denne sammenligningsjobben kunne bli svært uoversiktlig. Det er derfor det lønner seg å starte med tre firmaer. Husk at alle disse firmaene må ha god kompetanse med påbygg. Be gjerne om nummeret til tidligere kunder som referanser. Dette gir deg mye mer verdifull informasjon enn referanser på nett.
Underlaget for prising er svært sentralt for hvor lett det blir for deg å velge entreprenør. Dersom underlaget er detaljert vil pristilbudene være mer nøyaktige. Ta deg derfor god tid med arkitekt for å utforme denne informasjonen. Det vil si tegninger, prosjektbeskrivelse, bilder av dagens situasjon samt annen nyttig informasjon.
Når det gjelder påbygg oppgir markedsplassen Byggstart.no at prosjektet i snitt vil koste 37.000 kroner per kvadratmeter. Denne gjennomsnittsprisen er basert på fullførte tilsvarende prosjekter utført med entreprenører fra Byggstart.no sitt nettverk. En lav pris kan komme ned i så lite som 31.000 kroner per kvm, mens et komplisert prosjekt kan koste 50.000 kroner per kvm. Hva som blir kostnaden på ditt prosjekt vil blant annet avgjøres av tilstanden til den eksisterende boligen, hvilke konstruksjonsmaterialer som benyttes og av valgene du tar i løpet av prosjekteringen. Det vil blant annet si hvilke overflatematerialer og produkter du velger. Antall bad og kjøkken er også svært utslagsgivende. Adkomst til tomten kan også ha mye å si. I byen blir det ofte en del dyrere fordi tiltakshaver må dekke parkering og bompenger.
Underveis i arbeidet med ditt påbygg bør du sørge for å være innom byggeplassen ofte. På denne måten kan du holde deg oppdatert på fremgangen i prosjektet og du kan opprettholde god kommunikasjon med entreprenøren. Når du er innom byggeplassen kan du med fordel ta bilder av arbeidene. Det kan være gøy å ha slike minner å se tilbake på når prosjektet er ferdig. I tillegg kan det bli relevant å ha dokumentasjon dersom man skulle oppdage feil og mangler. Du bør utarbeide en fremdriftsplan i samarbeid med entreprenør. Dette er et dokument som sier når ulike milepæler i prosjektet skal være gjennomført. Underveis kan du benytte planen til å sjekke at alt går som det skal.
Før ferdigstilling skal du gå sluttbefaring med entreprenør og gjerne også med en ekstern takstmann. Her kontrolleres det at alle arbeider er gjennomført i henhold til gjeldende standarder og regler. Skulle man oppdage feil eller mangler kan du holde tilbake siste del av kontraktsbeløpet til feilen er rettet. Be helt til slutt om å få tilsendt kopier av all relevant dokumentasjon på arbeidene som er utført.
