byggesmart
Søk
Skal du bygge tomannsbolig? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om bygg av tomannsbolig.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
En tomannsbolig kan være en bolig som er bygd som en enebolig, men delt i to enheter. Det kan også være en enebolig som har blitt bygd på, eller bygd om, til å bli to boenheter, eller en bolig som ble bygget som tomannsbolig fra starten av.
Tomannsboliger kan enten være horisontaldelt eller vertikaldelt, og går under definisjonen “småhus”.
Først og fremst, er det viktig å ha klart for seg hva som er formålet til prosjektet. Noen ønsker å bygge tomannsbolig for å leie ut en av delene, mens andre velger å selge det som to boliger. Om det er snakk om en eksisterende bolig som skal bygges om, må man se på hvordan man kan dele den opp, eller hvor man kan bygge et tilbygg for den andre boligen.
Om man har en tomt hvor man vil bygge opp en helt ny tomannsbolig, må man se på om det går an å ha to oppkjørseler, eller om man skal dele den i tillegg til garasje. Deretter burde man kontakte en arkitekt.
Når tegningene er på plass, kan man bevege seg videre til søknadsprosessen med kommunen. Søknader for byggetillatelser kan man få hjelp til via arkitekten, men det kan likevel ta tid. Dette varierer fra kommune til kommune. Regn gjerne noen måneder på søknadsprosessen før man får en byggetillatelse.
Valg av fagfolk kan være vanskelig om man ikke har erfaring med denne type bygg. Det kan derfor lønne seg å engasjere en totalentreprenør for hele prosjektet. Når man skal velge entreprenør, er det viktig å se at de har følgende:
Enten man skal bygge om en enebolig til tomannsbolig, eller bygge en helt ny tomannsbolig, vil en ha omfattende behov for innvendige arbeider og løsningsutvikling, i tillegg til alt praktisk arbeid som kommer med nybygg. Under er noen kilder med både praktisk informasjon, og spennende bildereportasjer som du kan la deg inspirere av i arbeidet ditt.
Dersom man har klart for seg hva man ønsker, kan prosjektering og søknad ta omtrent 4-6 måneder. Man må ha med detaljerte plantegninger, situasjonsplan, fasadetegninger og snittegninger i søknaden. Selve søknadsbehandlingen kan også ta en god stund.
Man bør sette av god tid til å finne en entreprenør, gjerne noen måneder. Dette kan ta enda lenger tid dersom man går for å ha delt entreprise og finner alle entreprenørene selv. Grunnarbeidene, som inkluderer graving, pigging og sprenging, tar som regel mellom 1 og 2 måneder. Når det gjelder grunnmur og betongarbeid tar det som regel 1-2 måneder.
Det neste steget er å reise bygget på grunnmuren og gjøre det tett. Denne jobben utføres av tømrere, og kan ta 2-6 måneder, men kan gå fortere dersom det bygges av ferdige elementer. Etter at huset er tett, starter jobben med det innvendige. Dette er det som tar lengst tid under prosjektet. Her bør man regne med 3-5 måneder.
Det kan være lurt å gjøre opp noen tanker om når på året man vil gjennomføre prosjektet. Om det kun er en innvendig ombygging, kan man starte når som helst på året. Dersom det er snakk om grunnarbeider, vil dette som regel startes opp i perioden april-september for å være sikker på å unngå frost.
Mange tror at oppussing og byggearbeider er forbeholdt sommerhalvåret, men det er faktisk mange arbeider som det vil lønne seg å gjennomføre på vinteren. Innendørs oppussing er smart å gjøre i november til februar, da håndverkere har lavere etterspørsel på denne tiden. Dette kan også holdes i mente når man legger opp en tidsplan for det innvendige arbeidet på et nybygg. Det samme gjelder pigging av kjeller og støping av gulv.
Alt avhenger med andre ord hva man vil gjøre og hva slags prosjekt det er. Et nybygg eller tilbygg kan være smart å påbegynne tidlig på våren, slik at man kan starte med innvendige arbeider i november. Er det kun snakk om oppussing innendørs, kan det være smart å starte i november.
Det er anbefalt å hente inn tilbud fra tre forskjellige entreprenører. Tre tilbud er nok til å gi et presist bilde av markedsprisen, samtidig som det ikke blir så mange at man mister oversikten. Entreprenørene skal tross alt gå befaring og bruke tid på å prise prosjektet.
Husk at man ikke kun bør se på pris når man skal velge entreprenør. Det er viktig å gå nøye gjennom de forskjellige postene i tilbudene, og sammenligne dem på likt grunnlag. Dersom det er enkeltposter som varierer mye i pris, kan det hende entreprenørene har forskjellig oppfatning av prosjektet, eller at de har ulik løsning på oppgavene. Dette bør man komme til bunns i før man går videre.
Det er flere faktorer som driver prisen når man skal bygge tomannsbolig:
Størrelse: Jo større tomannsbolig man skal bygge, desto høyere pris må man belage seg på. Ved større bygg vil man likevel ha lavere kvadratmeterpris, ettersom man har noen utgifter som ikke påvirkes av størrelse. Dette er fastsatte utgiftsposter som frakt av materialer, prosjektering og søknadsprosess.
Konstruksjon: Om man velger å bygge i betong, vil prisen normalt bli høyere enn om man bygger i tre. Ulike løsninger med bygging med murblokker kan være like kostnadseffektivt som tre.
Antall våtrom og kjøkken: En annen faktor som kan drive opp prosjektets pris, er hvor mange bad/våtrom og kjøkken man ønsker. Om det er en tomannsbolig, vil det være nødvendig med flere av disse. Prisen kan derfor bli litt høyere enn ved en vanlig bolig på samme størrelse.
Tekniske løsninger: Stadig flere hus vil ha mer kompliserte tekniske løsninger i boligen. Selv om disse koster mer å installere, kan man spare penger på det i lengden.
Det er viktig å ha oversikt underveis i prosjektet. Derfor kan det være lurt å lage en sjekkliste, hvor du krysser ut de forskjellige arbeidene etterhvert som de er utført.
Et prosjekt av dette omfanget vil vanligvis medføre en del støy. Det kan derfor være greit å ha en god dialog med naboene før og underveis i prosjektet.
Kommuniser ofte og tett med entreprenør. Mangel på kommunikasjon er grunnen til forsinkelser, økte utgifter og konflikter på byggeplassen. Sett gjerne opp faste møtepunkter i kontrakten du tegner med arkitekten.
Etter at prosjektet er ferdig, er det viktig å gå en sluttbefaring med entreprenør og en ekstern fagkyndig (takstmann eller lignende). Dette er for å se til at alle arbeider er gjort i henhold til kontrakten, og etter regelverket. Få også tilsendt FDV-dokumentasjon fra rørlegger og samsvarserklæring fra elektriker, samt nødvendige samsvarserklæringer for ferdigattest til kommunen. Til slutt er det viktig å hente inn alle kontrakter og fakturaer. Disse vil være nyttige ved et eventuelt videresalg, eller dersom du er i kontakt med et forsikringsselskap.
