byggesmart
Søk
Skal du bygge på etajse? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om priser, regler, prosess, tidsbruk, fallgruver og mye mer. Ikke gå glipp av rådene som sikrer et vellykket prosjekt. Les denne guiden og lær alt du må vite om å bygge på etasje.
Har du prosjekt ditt klart og ønsker et pristilbud, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så blir du satt i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.
Når man snakker om å bygge ut på boligen, er det fort gjort å blande tilbygg, påbygg, og underbygg.
Tilbygg: Et tilbygg er en utvidelse av boligens grunnareal. Dette betyr at man bygger ut huset i bredden.
Påbygg: Et påbygg innebærer å fjerne eksisterende tak, for så å bygge på en ekstra etasje over boligen.
I denne artikkelen snakker vi om påbygg - en utvidelse av boligen i høyden.
Når det er snakk om å gjennomføre et såpass stort prosjekt, vil det lønne seg å gjøre grundige forberedelser. I forberedelsesfasen bør du tenke på følgende:
Søke tillatelse fra kommune:
I motsetning til ved tilbygg, innebærer påbygg en utvidelse av boligen i høyden. Derfor er det strengere søknadskrav når en skal søke om byggetillatelse for påbygg. Et påbygg er alltid søknadspliktig, mens tilbygg bare er søknadspliktig i visse tilfeller. Det første du må gjøre er å komme i kontakt med en fagperson som kan stå oppført som ansvarlig søker. Dette er som regel en arkitekt. Ansvarlig søker har oversikt over gjeldende regelverk, og vet hva som lar seg gjennomføre, og hva som ikke gjør det.
Budsjett
Et nøye utarbeidet budsjett vil danne et godt grunnlag for prosjektet. Forhør deg med din bank om hvilken finansieringsform som vil passe best i henhold til prosjektet og egen økonomi. Når man skal bygge på etasje, er det vanlig å kombinere egenkapital med et lån. Husk å legge inn buffer i budsjettet som er forbeholdt eventuelle uforutsette utgifter. På den måten unngår du at slike utgifter setter prosjektet på pause dersom de skulle dukke opp.
Prosjektets formål
Du bør ha klart for deg hva du skal bruke den nye etasjen til. Om du skal bygge en utleiedel, vil du få andre regler og søknader å forholde deg til, enn dersom du skal bygge en loftstue.
Arkitekt
Man trenger som regel en arkitekt når man skal bygge påbygg. I tillegg til å gjøre prosjekteringen, kan arkitekten også komme med gode innspill om planløsning og utnyttelse av lysforhold. Arkitekten kan også stå som ansvarlig søker for prosjektet.
Materialer
Valg av materialer spiller inn på prisen og vil dessuten ha mye å si for hvordan den nye etasjen blir å se ut, og kvaliteten på den nye etasjen. Det anbefales at du tar deg god tid for å planlegge innkjøpet av materialer. Ved å undersøke markedet grundig, kan du oppnå gode priser ved å ta i bruk tilbud eller kampanjer, og ved undersøke mulighetene for rabatt. Ofte får en gode rabatter dersom en lar entreprenøren ta seg av innkjøpet, eller ved å kjøpe inn materialer i større mengder.
I forberedelsesfasen er det viktig å bruke god tid på å suge til seg inspirasjon for å finne ut hvordan den nye etasjen skal se ut. Nedenfor har vi samlet et utvalg med interessant lesestoff til deg:
Hvor lang tid det vil ta å bygge påbygg, vil variere ut fra størrelsen på bygget, og kompleksiteten på prosjektet. Under kan du se estimert tidsbruk på å bygge på etasje, basert på areal:
Bygge på etasje, 50 kvm: 12-17 uker
Bygge på etasje, 100 kvm: 20-30 uker
Bygge på etasje, 150 kvm: 30-40 uker
Bygge på etasje, 200 kvm: 40-50 uker
Det tar vanligvis 40 timer å bygge 1 kvm. Videre påløper ekstra tid til graving. I estimatene ovenfor er det forutsatt at det er fire arbeidere som jobber på prosjektet. Man vil få stordriftsfordeler ved et slikt prosjekt: Jo større bygget er, desto kortere tid vil det ta per kvadratmeter. Under kan du se et eksempel på tidsbruk for et påbygg på 50 kvm:
Bygge på etasje, 50 kvm:
Grunnarbeider = 1-2 uker
40 timer x 50 kvm = 2.000 timer
4 arbeidere x 8 timers arbeidsdag = 32 timer
2.000 timer / 32 = 62 arbeidsdager = 12 uker
Total tidsbruk = 12 uker
Det anbefales at du sammen med entreprenør lager en detaljert tidsplan med milepæler for fremgang i prosjektet.
Det er ikke uvanlig å tenke at man bør unngå store byggeprosjekter om vinteren. Det mange ikke er klar over, er at det er mange prosjekter som går helt fint å gjennomføre om vinteren. Noen arbeider vil det faktisk lønne seg å utføre på vinterhalvåret. Dette skyldes at det er større ledighet blant håndverkere om vinteren, og at man dermed kan forhandle seg til en god pris.
Det er imidlertid noen arbeider knyttet til påbygg som ikke lar seg gjennomføre ved lave temperaturer. Arbeid med sink på taket må utsettes til våren. Det samme må all utvendig maling.
Blant arbeidene som det vil lønne seg å gjøre på vinteren, finner vi:
Legge om tak: Det er tørrere på vinteren enn om høsten. Derfor vil det være enklere å legge om tak på vinteren.
Bytte kledning: Dette vil også være lønnsomt å gjøre når det er tørt i luften
Innvendig oppussing: Dette skyldes at håndverkere har mindre å gjøre fra november til februar
Sørg derfor for å ta dette i betraktning når du forbereder gjennomføringen og lager en tidsplan for prosjektet, slik at du unngår at maling eller arbeid med sink på tak ender opp i vintermånedene. Det resterende arbeidet kan du med fordel legge til vinteren. På den måten er det også en sjanse for at du oppnår en bedre pris, fordi konkurransen om prosjekter blant håndverkere gjerne er større på denne tiden av året.
En tommelfingerregel er at man bør hente inn tilbud fra tre forskjellige aktører. Tre tilbud er mange nok til å gi et bilde av hva som er fornuftig pris, samtidig som det ikke er så mange at du mister oversikten. Dessuten sikrer det tilstrekkelig konkurranse om prosjektet ditt, noe som vil bidra til å holde prisene nede. Husk at hver entreprenør må gå befaring for å kunne gi et presist prisoverslag. Dette kan bli vanskelig å koordinere hvis du henter inn for mange tilbud. Hvis du kjenner godt til entreprenørene som gir tilbud fra før av, så kan det være nok med to tilbud. Er du ikke fornøyd med noen av tilbudene du får, kan hente inn flere, men husk at det er kostbart for entreprenøren å dra på befaring, og at tiden deres bør respekteres.
Når man får tilbud fra de forskjellige entreprenørene, er det viktig å se på mer enn bare prisen. Se etter hvilke tjenester som er inkludert, og vurder de forskjellige postene opp mot hverandre. På den måten får du vurdert de forskjellige entreprenørene på likt grunnlag. Dessuten er det viktig å huske på at entreprenøren du engasjerer bør ha tilstrekkelig kompetanse og erfaring til å gjennomføre prosjektet på en tilfredsstillende måte. Det finnes flere måter å sjekke dette på. En god indikator er erfaringene tidligere kunder har hatt med entreprenøren, og du trenger ikke være redd for å be entreprenøren om referanser fra tidligere prosjekter av lignende art, for så å ringe disse. Et annet tips er å sjekke om entreprenøren har diverse godkjenninger eller sertifiseringer. Vær oppmerksom på at håndverkere ikke er pålagt å ha disse i Norge, men det vil likevel være et positivt tegn dersom bedriften er en mesterbedrift eller har sentral godkjenning fra Direktoratet for Byggkvalitet eller våtromsgodkjenning fra Fagrådet for Våtrom.
Ifølge markedsplassen Byggstart.no, har påbygg en gjennomsnittspris på 35.000 kroner per kvm. Denne summen inkluderer materialer og arbeidskraft. Det er imidlertid store prisforskjeller fra prosjekt til prosjekt. De fleste ender opp med å betale mellom 29.000 og 47.000 kroner per kvm. For å finne ut hvor ditt prosjekt vil havne, må du komme i kontakt med en entreprenør. Følgende faktorer vil ha innvirkning på prosjektets sluttsum:
Størrelse: Selv om et større påbygg vil koste mer, vil det gjerne bli litt rimeligere per kvadratmeter. Dette kommer av skalafordeler
Standard: Standarden du velger på materialer og produkter som kjøpes inn er en viktig prisdriver når en skal bygge på en etasje. Det er her på valg av standard at du i størst grad kan påvirke prisen selv med egne valg.
Entreprenør: Entreprenører vil også variere i pris på samme måte som materialer og produkter. Vær imidlertid obs på at det ikke alltid lønner seg i lengden å velge de billigste alternativene.
Arbeid med bærende struktur: Siden en ekstra etasje påfører mer belastning på resten av huset, er det ofte nødvendig å styrke den bærende strukturen. Dette kan medføre ekstrautgifter og kan øke prisen på prosjektet.
Våtrom og kjøkken: Bad og kjøkken er ofte de dyreste rommene å innrede. Dersom du skal bygge bad og kjøkken i den nye etasjen, vil det bidra til å øke prisen. Grunnen til at disse rommene er dyrere enn andre, skyldes at rommene krever flere tekniske installasjoner enn andre rom, og fordi en gjerne skal ha ganske kostbare møbler og utstyr på bad og kjøkken.
Etter påbygget er ferdigstilt, er det viktig å gjennomføre en sluttbefaring. Sluttbefaringen gjør du sammen med entreprenøren og en ekstern fagkyndig. Dette er for å se til at alle arbeider har blitt gjort på forsvarlig vis. Om noen feil eller mangler skulle komme til syne, skal entreprenøren rette opp i disse med en gang. Det er vanlig å holde igjen 10% av kontraktsbeløpet til sluttbefaringen er godkjent.
Dersom en elektriker har vært involvert, skal man få tilsendt en samsvarserklæring. Denne fungerer som en garanti på at arbeidet med det elektriske anlegget er utført i henhold til gjeldende forskrifter. Hvis den nye etasjen inkluderer bad eller våtrom, skal du få tilsendt FDV-dokumentasjon.
Til slutt skal du få tilsendt ferdigdokumentasjon. Denne redegjør alle arbeidene som har blitt utført, hvilke fagfolk som har vært involvert, og prisen på de ulike delene. Ferdigdokumentasjonen vil være nødvendig for å få forsikret boligen, og ved et eventuelt videresalg.
